Wann fällt die Immobilienertragssteuer beim Verkauf von Immobilien an?
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer (= Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht mit dem regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz von 30%.
Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.
Anlässlich der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen für Liegenschaften vorgesehen, für die die Spekulationsfrist in diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war und deren Verkauf daher steuerfrei gewesen wäre („Altgrundstücke“). Schon vor Einführung der Immo-ESt bekannte Steuerbefreiungen, wie die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung, sind weiterhin vorgesehen.
Ermittlung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn, der dem 30%igen Sondersteuersatz unterliegt, ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Als Veräußerungserlös ist der vereinnahmte Kaufpreis anzusetzen. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen:
a) “Neugrundstücken”
– Damit sind Grundstücke gemeint, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden oder erst nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.4.2012 angeschafft wurden.
– Herstellungsaufwand und Instandsetzungsaufwand können die Anschaffungskosten mindern.
b) “Altgrundstücken”
– Diese Regelung betrifft Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden und am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren.
– Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt, es sei denn, es gab eine Umwidmung in Bauland nach dem 31. Dezember 1987 oder innerhalb von 5 Jahren nach dem Verkauf.
– Alternativ können die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden, wenn diese bekannt sind.
Steuerbefreite Grundstücksverkäufe
Für bestimmte Vorgänge sind Steuerbefreiungen vorgesehen, darunter die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Es gibt auch Befreiungen bei behördlichem Eingriff, Tauschvorgängen und Wertminderungen durch Maßnahmen im öffentlichen Interesse.
Hauptwohnsitzbefreiung:
Die Hauptwohnsitzbefreiung bedeutet, dass die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei ist, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Der Hauptwohnsitz wird definiert als das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat.
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt auch dann, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzinhaber gewohnt hat. Dies wird oft als “5 aus 10-Regelung” bezeichnet.
In beiden Fällen ist die Veräußerung des Hauptwohnsitzes steuerfrei, was bedeutet, dass auf den erzielten Gewinn keine Steuern erhoben werden. Dies ist eine steuerliche Begünstigung, die darauf abzielt, den Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes zu erleichtern und zu fördern.
Tipp: Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000 m2.
Herstellerbefreiung:
Die Herstellerbefreiung sieht vor, dass Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes steuerfrei sind. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Grund und Boden, auf dem sich das Gebäude befindet, steuerpflichtig ist. Diese Regelung ist vergleichbar mit dem Beispiel unter “Alt-Gebäude”, es sei denn, es greift auch die Hauptwohnsitzbefreiung (siehe Hinweis unten).
Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Person das Gebäude von Grund auf neu errichtet, was bedeutet, dass es sich um einen vollständigen “Hausbau” handelt und nicht nur um eine umfassende Fertigstellung oder Renovierung. Entscheidend ist, dass die Person das finanzielle Risiko im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes trägt. Ein Gebäude gilt auch dann als selbst hergestellt, wenn es von einem beauftragten Bauunternehmer errichtet wurde, aber die Eigentümerin oder der Eigentümer das Risiko möglicher Kostenüberschreitungen trägt.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Person, die das Gebäude verkauft, auch der Hersteller des Gebäudes sein muss, um von der Herstellerbefreiung profitieren zu können. Gebäude, die von einem früheren Eigentümer selbst hergestellt wurden, sind von dieser Befreiung ausgeschlossen.
Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Wenn das Gebäude also teilweise zur Vermietung genutzt wurde, kann nur der nicht vermietete Teil steuerfrei sein, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht gilt.
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Erhebung der Immo-ESt
Die Einhebung und Abfuhr der Steuer erfolgt durch Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte), wenn sie auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers berechnen. Die Immo-ESt hat Endbesteuerungswirkung, daher besteht keine Verpflichtung, sie in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen.
Option zur Veranlagung
Eine freiwillige Aufnahme der Einkünfte in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30% ist möglich und kann vorteilhaft sein, wenn Verluste ausgeglichen werden müssen.
Unentgeltliche Grundstücksübertragungen
Unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken lösen grundsätzlich keine Immo-ESt aus. Bei späteren Verkäufen durch den Übernehmer sind für die Berechnung der Steuer sowohl der Anschaffungszeitpunkt als auch die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich.
Diese Zusammenfassung enthält die wichtigsten Informationen zur Besteuerung von privaten Grundstücksverkäufen in Österreich.
Welche Steuern? Was ist die Immo-Est? Wann muss die Immo-Est bezahlt werden? Wie Immobilie steuerfrei verkaufen?
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